Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy
Kosteusvaurio kiinteistössä tai asunnossa? Kysy lainopillista neuvontaa kosteusvaurio-ongelmien yllättäessä
Jos huomaat kosteusvaurion kiinteistössä tai kohtaat kosteuteen/homeeseen liittyviä ongelmia talokaupassa tai rakennusurakassa, kannattaa ottaa välittömästi yhteyttä home- ja kosteusvaurioihin erikoistuneeseen asianajajaan. Vahinkoihin ja niiden korjaamiseen liittyvät vastuukysymykset sekä korvausten määrittämiset voivat olla monimutkaisia asioita, joihin me Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:ssä tarjoamme asiantuntemustamme. Toimipisteemme sijaitsevat Vantaalla, Järvenpäässä ja Jyväskylässä. Ota yhteyttä ja kerro, miten voisimme olla avuksi!
Jos rakennuksesta löytyy homeongelma tai kosteusvaurio, ota yhteyttä!
Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy
asianajotoimisto(at)rajamakico.fi
www.asianajotoimistorajamaki.fi
Puh. (09) 271 5507
Ota yhteyttä
Jäikö kysyttävää? Otathan siinä tapauksessa yhteyttä lomakkeella tai soittamalla.
Yhteydenotto - kosteusvauriot.com
Lue koko tietopaketti tai klikkaa suoraan sinua kiinnostavaan kohtaan
Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy on kosteusvaurioihin ja homeongelmiin erikoistunut asianajotoimisto. Tarjoamme konsultaatiota ja apua kosteusvaurion selvittämiseen sekä riita-asioiden sovitteluun. Hoidamme kaikki rakennus-, hometalo- tai kosteusvaurio-oikeudenkäynnit luotettavasti. Toimipisteemme sijaitsevat Järvenpäässä, Mäntsälässä ja Jyväskylässä. Tutustu oheiseen tietopakettiin aiheesta ja ota yhteyttä, mikäli tarvitset lainopillisia neuvoja tilanteeseesi.
Yleistä lakien soveltamisesta
Kosteudesta aiheutuvien vaurioiden korjaaminen on yleensä paitsi kallista myös aikaa vievää. Tämä herättää välittömästi kysymyksen, kuka maksaa vahingon korjaamisen.
Lain soveltamiseen vaikuttaa aina kaupan kohde. Asunto-osakkeen kaupassa sovelletaan asuntokauppalakia ja kiinteistökaupassa maakaarta.
Taloelementtikauppaan ja rakentamiseen sovelletaan myös kuluttajansuojalakia sekä osapuolten välistä sopimusta. Merkitystä on myös sillä, onko myynnissä ollut uusi vai käytetty asunto-osake, sekä onko myyjä yksityishenkilö vai elinkeinoharjoittaja.
Virhe kaupan kohteessa
Kiinteistökaupassa kosteusvaurioita käsitellään yleensä ns. laatuvirheinä. Laatuvirheellä tarkoitetaan, että kiinteistö ei vastaa sitä, mitä on sovittu. Myös asunto-osakekaupassa käytetyssä asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sovittua.
Rakentamisessa tai taloelementtikaupassa on yleensä kysymys esimerkiksi sopimusrikkomuksesta, viivästyksestä tai rakennusvirheestä. Rakennusvirhe voi johtua virheestä rakenteiden suunnittelussa tai muusta huolimattomuudesta, tai rakentajan virheellisestä toiminnasta. Myös rakentamisen ajankohdalla on merkitystä, sillä virhettä verrataan rakentamisajankohdan mukaisiin määräyksiin.
Reklamaatio laatuvirheestä
Laatuvirheestä on syytä ilmoittaa aina kirjallisesti (reklamaatio) – näin voidaan myöhemmin osoittaa ilmoituksen tapahtuneen. Reklamaatiossa on ilmoitettava, minkälainen virhe on kysymyksessä (esimerkiksi pesuhuoneen seinärakenteen kosteusvaurio) sekä siihen liittyvät vaatimukset (Kaupan purku, hinnanalennus ja vahingonkorvaus). Reklamaatio voidaan tehdä alustavasti, jolloin sen perusteiden ei tarvitse olla vielä lopullisia tai seikkaperäisiä. Tällöin ostaja ilmoittaa täsmentävänsä vaatimuksiaan myöhemmin, esimerkiksi silloin, kun korjausarvio valmistuu.
Reklamaatio kiinteistökaupassa
Kiinteistökaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostaja ei kuitenkaan pääsääntöisesti saa vedota laatuvirheeseen, kun kiinteistön hallinnan luovutuksesta ostajalle on kulunut viisi vuotta. Oikeudenmenetysten välttämiseksi reklamaatio on syytä tehdä mahdollisimman pian virheen havaitsemisesta.
Reklamaatio asuntokaupassa
Vastaavasti asuntokaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostaja ei kuitenkaan pääsääntöisesti saa käytetyn asunnon kaupassa vedota laatuvirheeseen, kun asunnon hallinnan luovutuksesta on kulunut kaksi vuotta. Kuten kiinteistökaupassa, on myös asuntokaupassa reklamaatio syytä tehdä mahdollisimman pian virheen havaitsemisesta oikeudenmenetysten välttämiseksi.
Taloelementtikauppaa tai rakentamista koskevissa sopimuksissa on yleensä määräykset, jotka koskevat tarkastuksia ja sopimuksen lopputuloksen hyväksymistä.
Asiantuntijaselvitykset
Kun reklamaatio on tehty, voidaan ryhtyä selvittämään kaupan kohteessa olevaa laatuvirhettä. Selvitys tapahtuu rakennusasiantuntijoiden avulla, jotka laativat vaurioista yleensä tarkastusraportin. Selvityksessä voidaan käyttää myös kunnan terveystarkastajaa, joka toteaa paikan päällä vaurioiden aiheuttamat haitat asumisen kannalta. Tarkastusraporttien lisäksi on syytä hankkia lisäksi arvio korjauskustannuksista.
Vahingon korvaaminen kiinteistökaupassa
Kiinteistökaupassa myyjältä lähdetään yleensä vaatimaan korjauskustannusarvioon perustuvaa kauppahinnan alennusta tai jopa kaupan purkua. Hinnanalennuksen arviointi on usein vaikeaa ja siihen vaikuttavat monet seikat. Lisäksi hinnan suuruudesta voi aiheutua kaupan osapuolten kesken erimielisyyksiä. Rakentamisen ja taloelementtikaupan ollessa kyseessä ensimmäinen vaatimus on yleensä sopimusosapuolelle virheellisen suorituksen korjaaminen.
Käyttöiän vähennys
Vahingon korvaamisessa on huomioitava erityisesti niin sanottu käyttöiän vähennys. Mikäli esimerkiksi 1920-luvulla rakennetussa talossa on virheitä, ne johtaisivat normaalina hinnanalennuksena merkittävään hinnanalennukseen suhteessa koko kauppahintaan. Ikääntyneidenkin rakenteiden tulee olla asianmukaisessa kunnossa, mutta ajan rakenteiden laatu ei vastaa nykypäivän vaatimuksia. Lisäksi on huomioitava, että kun hinnanalennuksen määrää lasketaan, saatavasta hinnanalennuksesta on vähennettävä korjaamisesta aiheutuva ylimääräinen arvonnousu. Arvonnousu merkitsee, että ostajalla ei ole oikeutta saada hinnanalennuksessa hyväkseen korjaamisesta aiheutuneiden korjauskustannusten määrää kokonaan, mikäli korjauksella parannetaan kiinteistön tasoa siitä, mikä sen olisi kaupantekohetkellä pitänyt olla. Esimerkiksi korjattaessa rakenteita voi olla järkevää purkaa kokonaan osa rakenteista ja vaihtaa ne uusiin – tällöin ostaja saa uusista rakenteista arvonnousua.
Vahingonkorvaus välillisistä vahingoista
Kun tietyt edellytykset täyttyvät, ostajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen välillisistä vahingoista, esimerkiksi asumishyödyn menetyksestä, muualla asumisen kuluista ym. Tällöin ratkaisevaa on se, kuinka tietoinen myyjä on ollut virheestä tai puutteesta. Yleensä myyjän on katsottu olevan tietoinen virheestä tai puutteesta, jos myyjä on esimerkiksi korjannut tai rakentanut virheelliset tai puutteelliset rakenteet. Ratkaisevaa on myös se, mitä ostajalle on kerrottu kaupantekotilanteessa.
Vahingon korvaaminen asuntokaupassa
Asuntokaupassa ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua myyjältä. Asuntokaupassa on kuitenkin huomioitava erityisesti osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön välinen vastuunjako. Jos asunto-osakeyhtiö on vastuussa virheen korjaamisesta, ostaja ei voi vaatia myyjältä hinnanalennuksena kauppahinnasta koko virheen korjauskustannuksia, vaan ainoastaan osuutta, joka kertyy kyseiselle osakeryhmälle. Käytännössä siis osa vaatimuksista kohdistuu asunto-osakeyhtiöön, ei myyjään. Asunto-osakeyhtiölaki määrää, että yhtiön rakenteiden kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle.
Sovinto asianajajan avustuksella
Kiinteistö- tai asuntokauppaa koskevissa riidoissa asiaa harvemmin viedään käräjäoikeuteen saakka. Tällöin asia pyritään ratkaisemaan asianajajan avulla sovinnollisesti. Asianajaja käy läpi kaupan kohteessa olevan puutteen tai virheen ja arvioi tarkastusraporttien pohjalta mahdollisen hinnanalennuksen suuruuden. Tämän jälkeen neuvotellaan asiakkaan kanssa siitä, minkä suuruista määrää lähdetään vaatimaan vastapuolelta kauppahinnan alennuksena. Yleensä tässä vaiheessa vastapuoli turvautuu oman asianajajan apuun. Sopimusneuvotteluiden tarkoituksena on selvittää, voidaanko asiassa tehdä sovinnollinen ratkaisu. Jos näin voidaan tehdä, asian käsittely päättyy.
Mikäli sovintoa ei synny, tulee arvioida, kannattaako asia viedä käräjäoikeuden käsiteltäväksi.
Oikeusturvavakuutus
Kiinteistökaupasta aiheutuvia kustannuksia korvataan yleensä oikeusturvavakuutuksesta, joka sisältyy usein kotivakuutukseen. Vakuutuksen korvausehdot riippuvat vakuutussopimuksen ehdoista. Tavallisesti oikeusturvavakuutuksesta saadaan lisäksi oikeudenkäyntikulukorvaus huolimatta siitä, onko asia saatettu käräjäoikeuden käsiteltäväksi. Tällöin sovinto on hyväksytettävä vakuutusyhtiöllä korvauksen saamiseksi, mikä pätee myös asunto-osakekauppaan. Toimistomme auttaa oikeusturvakorvauksen hakemisessa vakuutusyhtiöltä.
